Узагальнення практики розгляду спорів, що виникають із договорів найму (оренди) у І півріччі 2017 року

Відповідно до норм ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Договір є однією з найпоширеніших підстав виникнення зобов´язання і являє собою різновид правочину. Поняття «правочин» ширше від поняття «договір». Правочини можуть бути односторонніми, двосторонніми й багатосторонніми. Будь-який договір завжди є правочином, але не кожний правочин виступає як договір, оскільки в договорі, як в юридичному факті, вияв­ляється воля не однієї сторони, а двох чи декількох сторін. Від­повідно, на договори поширюються правила щодо умов дійсності правочинів, підстав визнання їх недійсними й інші положення про правочини. В сучасних умовах особливо зросла роль договору як основ­ної форми, в якій реалізуються товарно-грошові відносини в сус­пільстві, з´явилися принципово нові види договірних відносин та отримали подальшого розвитку ті, які перебували в зародку (лізинг, консигнація, факторинг, довірче управління майном, концесія). Однією із фундаментальних засад, на яких відбувається регу­лювання договірних відносин, є свобода договору, про що свід­чить ст. З ЦК України. Окрім можливості вибору контрагента та визна­чення змісту договору свобода договору включає також: а) вільний вияв волі особи на вступ у договірні відносини; б) свобода вибору сторонами форми договору; в)  право сторін укладати як договори, передбачені законом, так і договори, законом не передбачені, але йому не суперечать; г)  право сторін за своєю угодою змінювати, розривати або продовжувати дію укладеного ними договору; д) визначати способи забезпечення договірних зобов´язань; є) право встановлювати форми (міри) відповідальності за по­рушення договірних зобов´язань тощо. Визначальним моментом договору є згода сторін. Свобода договору передбачає вільний вибір контрагента. Кожна особа вільна у своєму виборі укладати чи не укладати договір. Водночас, принцип свободи договору не можна розгля­дати як абсолютний і необмежений. Необмежена свобода дого­вору може становити небезпеку не лише для розвитку підпри­ємництва, нормальної конкуренції, а і для суспільства в цілому. Тому, невипадково в кожній державі передбачений цивілізова­ний комплекс законодавчих заходів, які дозволяють виходячи із необхідності захисту публічних інтересів, обмежувати свободу договору. Сторони вільні у виборі виду договору. Вони можуть уклас­ти договір, який безпосередньо передбачений ЦК України чи ін­шим нормативним актом, так і договір, який поєднує в собі озна­ки кількох видів договорів, так званий змішаний договір, тобто, договір який містить в собі елементи різних моделей, передбаче­них законом чи іншими правовими актами тощо. До відносин сторін за змішаним договором застосовуються у відповідній частині правила щодо договорів, елементи яких містяться в зміша­ному договорі, якщо інше не випливає із укладеного сторонами договору. У сторін є можливість виявити своє бачення змісту догово­ру. Вони можуть відмовитися від традиційних положень і пере­розподілити обов´язки в договорі за своїм розсудом.

Відповідно до Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Існують такі види договорів найму (оренди), як: прокат, найм (оренда) земельної ділянки, найм будівлі або іншої капітальної споруди, найм (оренда) транспортного засобу, лізинг, найм (оренда) житла (гл.гл. 58, 59 ЦК України).

За договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконану роботу. Різновидами підряду є побутовий підряд, будівельний підряд, підряд на проектні та пошукові роботи (гл. 61 ЦК України).       

За договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов'язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором (гл.гл. 63-66  ЦК України).

За договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя (гл. 68 ЦК України).

За договором комісії одна сторона (комісіонер) зобов'язується за дорученням другої сторони (комітента) за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента (гл. 69 ЦК України).

У ході узагальнення було проведеного аналіз практики розгляду суддями Бершадського районного суду Вінницької області цивільних справ зазначеної категорії.

Аналіз статистичних даних

За І півріччя 2017 року до Бершадського районного суду Вінницької області було подано 8 справ даної категорії та розглянуто суддями 3 позови у спорах, що виникли із договорів найму (оренди).

 Серед розглянутих справ: 2 – із закриттям провадження у справі з визнанням мирової угоди, 1 - позов залишено без розгляду за заявою позивача.

На кінець звітного періоду кількість нерозглянутих справ 5, із них по 3 справах провадження зупинено та призначено експертизи.

 Слід зазначити, що на розгляді у Бершадському районному суді Вінницької області перебували справи , що виникають із договорів найму (оренди) у І півріччі 2017 року виключно справи щодо оренди землі.

Так, у справі 126/3474/16-ц, яка надійшла до суду 30.12.2016 року про визнання недійсною та скасування додаткової угоди, повернення земельної ділянки було визнано мирову угоду.  30 грудня 2006 року між сторонами було укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, останнім днем строку дії договору є 30 грудня 2016 року.

У листопаді 2016 року, позивач на адресу фермерського господарства направив лист-повідомлення, у якому повідомив про відмову від поновлення договору у зв’язку з виникненням необхідності самостійного ведення товарного сільськогосподарського виробництва на земельній ділянці.  Однак, за результатами розгляду наведеного листа-повідомлення ним отримано відповідь голови ФГ від 29 листопада 2016 року, яким його повідомлено про те, що після того, як СФГ перереєстровано у ФГ, сторонами договору оренди землі, 30 грудня 2010 року нібито укладено додаткову угоду до договору, якою пункт 2.1 викладено у наступній редакції: «Договір укладено на 15 років. Після  закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення         його на новий строк. У цьому        разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

Посилаючись на зміст  даної угоди  відповідач зазначив про неможливість повернення належної позивачеві земельної ділянки до моменту закінчення строку дії договору, тобто до 31 грудня 2021 року.

Зважаючи на вищенаведене, а також на те, що ніякої додаткової угоди до договору оренди землі від 30 грудня 2006 року позивач , як він стверджував, не підписував, він звернувся до суду з позовом. Просить визнати недійсною додаткову угоду від 30 грудня 2010 року до договору оренди землі від 30 грудня 2006 року, зобов’язати відповідача повернути  належну йому земельну ділянку та стягнути судові витрати.

До початку розгляду справи по суті на адресу суду сторони надали підписану мирову угоду з метою врегулювання спору на основі взаємних поступок. За умовами мирової угоди:

1. Сторони дійшли згоди про те, що з 1 вересня 2017 року є розірваним договір оренди землі укладений 30 грудня 2006 року між позивачем та Фермерським господарством, зареєстрований у Бершадському районному відділі Вінницької регіональної філії ДП «Центр ДЗК» 27 лютого 2007 року , (перереєстрований Реєстраційною службою Чечельницького районного управління юстиції Вінницької області, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.11.2015 року.
2. Відповідач Фермерське господарство користується земельною ділянкою і сплачує орендну плату на умовах визначених договором оренди землі до 1 вересня 2017 року.
3. Понесені позивачем судові витрати в розмірі 100%, а саме в сумі 1762 грн.46 коп. відповідач Фермерське господарство сплачує позивачеві.

4.Після припинення дії договору, 1 вересня 2017 року, орендар Фермерське господарство , повертає орендодавцеві земельну ділянку в стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

  Умови мирової угоди визнані судом як такі, що не порушують прав та законних інтересів сторін, а також будь-яких інших осіб.

  Умови мирової угоди складені в письмовій формі, підписані сторонами, їм роз'яснено наслідки затвердження мирової угоди і закриття провадження по справі, передбачені ст.206 ЦПК України.

 Відповідно п. 4 ч. 1ст. 205 ЦПК України, суд своєю ухвалою закриває провадження у справі.

04.01.2017 року до Бершадського районного суду Вінницької області надійшла позовна заява про визнання договору недійсним.

Ухвалою суду від 20.04.2017 року справу 126/27/17 було залишено без розгляду за заявою позивача.

Позивач звернувся в суд з позовом до ФГ, в якому просить визнати недійсними зміни доповнення до договору оренди землі від 26 грудня 2005 року зареєстрованого у Бершадському районному відділ ДП «Центр ДЗК» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,7311 га, укладеної Фермерським господарством та позивачем.

20.04.2017 року на адресу суду надійшла письмова заява позивача про залишення позову без розгляду.

Відповідно до п.5 ч.1 ст.207 ЦПК України, суд постановив ухвалу про залишення заяви без розгляду, якщо позивач подав заяву про залишення позову без розгляду.

04.01.2017 року до Бершадського районного суду Вінницької області надійшла позовна заява про визнання договору  недійсним.

 В судовому засіданні представник позивача заявив клопотання про призначення по справі судової почеркознавчої експертизи з тих підстав, що як стверджує, позивач зазначеного у позові договору особисто не підписував та не уповноважував на це інших осіб. Для вирішення питання про належність підпису позивачеві необхідні спеціальні знання в області почеркознавства та проведення судово-почеркознавчої експертизи.

        Представник відповідача в судовому засіданні щодо розгляду заявленого клопотання поклався на розсуд суду.

Відповідно до статті 143 ЦПК України, для з'ясування обставин, що мають значення для справи і потребують спеціальних знань у галузі науки, мистецтва, техніки, ремесла тощо, суд призначає експертизу за заявою осіб, які беруть участь у справі.

Провадження у справі, на підставі п. 5 ч. 1 ст. 202 ЦПК України, зупинено до виконання експертизи та надання висновку експерта суду.

Отже, по всіх справах даної категорії  судові рішення не оскаржувались та набули законної сили.

Під час розгляду зазначених справ спірних та проблемних питань не виникало. 

Суддя                                                                             Гуцол В. І.